23. apr 2018

Generationsskifte af ejendomsvirksomheder Nyt offentligt vurderingssystem

Nyt ejendomsvurderingssystem


Af: Mogens Busk, Statsautoriseret revisor, Deloitte Tax


De ordinære ejendomsvurderinger har siden 2011 (ejerboliger) og 2012 (øvrige ejendomme) været fastfrosset. Dette som følge af de betydelige problemer, der har været med ejendomsvurderingerne.

I 2017 blev det nye ejendomsvurderingssystem vedtaget med ikrafttræden 1. januar 2018. Dette indebærer, at ejerboliger vurderes pr. 1. september 2018 og øvrige ejendomme vurderes pr. 1. september 2019.

For en række ejendomme vil der dog ikke længere blive ansat en ejendomsværdi, men alene en grundværdi. Dette gælder fx erhvervsejendomme, hvor der ikke betales dækningsafgift. Sondringen er, at der kun ansættes en ejendomsværdi, såfremt der skal opkræves skatter eller afgifter baseret på ejendomsværdien.

For ejendomme, hvor der ikke ansættes en ejendomsværdi, kan der anmodes om en ansættelse, når denne ”er nødvendig for beregning af boafgift”. Muligheden for at anmode om en ansættelse kommer ifølge fremsat høringsforslag også til at gælde, når denne ”er nødvendig for beregning af gaveafgift”. Der bliver dog næppe mulighed for at anmode om en ansættelse, når ejendommen ejes af et selskab.

Det nye ejendomsvurderingssystem sigter mod, at fast ejendom vurderes til en egentlig handelsværdi. I forhold til det nuværende vurderingssystem, må der forventes væsentlige stigninger. Et generationsskifte af fast ejendom efter de nye vurderinger vil derfor medføre væsentlig stigninger i avancebeskatning, gaveafgift og boafgift. Ejendomsvirksomheder er i øvrigt ikke omfattet af de nye regler for nedsættelse af gave og boafgift, som fra og med 2020 vil udgøre 5 %. Ejendomsvirksomheder, der driver næring med køb og salg af fast ejendom, er dog omfattet af den lave gave og boafgift.

Konsekvenser af nye ejendomsvurderingsregler

  • +/- 15 % reglen afløses af en +/- 20 % regel, men da det må antages at de nye ejendomsvurderinger stiger væsentligt i forhold til nu, vil det medføre øget avanceskat samt øgede gave og boafgifter. Avanceskatten udgør som nu 42-56 %, og gave og boafgift opkræves med 15 %.
  • Ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, vil det blive nødvendigt, at anmode om en ansættelse, såfremt der ikke er ansat en ejendomsværdi.
  • Ved overdragelse af selskaber, der ejer fast ejendom, vil der formentlig ikke kunne anmodes om en ansættelse. Udgangspunktet bliver derfor at ejendommene skal værdiansættes til handelsværdi. Det vil ofte blive nødvendigt at få udarbejdet en mæglervurdering, evt. suppleret med indhentelse af bindende svar fra SKAT.
 

Værdiansættelse af ejendomme ved generationsskifte – nuværende praksis

SKAT har gennem årene udsendt en række cirkulærer, som normalt kan anvendes ved værdiansættelse af ejendomme.

  • Cirkulære 1982-11-17 om værdiansættelsen af aktiver og passiver m.m. og ved gaveafgiftsberegningen. (1982 cirkulæret). Efter dette cirkulære kan fast ejendom værdiansættes til +/- 
    15 % af ejendomsvurderingen ved overdragelser inden for gaveafgiftskredsen.
  • TSS-cirkulære nr. 2000-5 af 15. marts 2000 om værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter. Efter dette cirkulære er udgangspunktet, at fast ejendom skal overdrages til handelsværdi. Kendes handelsværdien ikke, kan den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt anvendes.
  • TSS-cirkulære nr. 2000-9 af 28. marts 2000 om værdiansættelse af aktier og anparter. Efter dette cirkulære er udgangspunktet, at fast ejendom, der ejes af et selskab, skal værdiansættes til handelsværdi ved beregning af værdien af selskabet. Kendes handelsværdien ikke, kan den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt anvendes.

Med mindre der foreligger særlige omstændigheder, kan 1982 cirkulæret altid anvendes ved gave og arv. For så vidt angår gave er det ikke et krav, at hele ejendommen overdrages som gave, men for at kunne påberåbe sig anvendelsen af 1982 cirkulæret skal ejendommen delvist overdrages ved gave.

1982 cirkulæret medfører ofte, at fast ejendom kan overdrages til relativt lave værdier, hvorved beskatningsgrundlag, gaveafgift og boafgift kan reduceres.

Ved overdragelse af fast ejendom uden for gave og boafgiftssituationer, samt overdragelse af selskaber, der ejer fast ejendom, kan den faste ejendom overdrages til offentlig vurdering, såfremt handelsværdien ikke er kendt. Også i disse situationer vil ejendomme kunne overdrages til relativt lave værdier, idet ejendommenes handelsværdier normalt er højere end de offentlige vurderinger.

 

Hvad kan jeg gøre og hvornår?

  • Gennemfør familieoverdragelse af fast ejendom inden de nye vurderinger kommer. For ejerboliger betyder det, at der skal ske overdragelse senest i 2018 og gerne inden 1. september 2018. For øvrige ejendomme bør overdragelse finde sted senest i 2019, og gerne inden 1. september 2019.
  • Sørg for, at fast ejendom, der ejes i personlig regi, forbliver i personlig regi.
  • Sørg for, at der altid ved overdragelse af fast ejendom eller overdragelse af selskaber, der ejer fast ejendom, aftales et skatteforbehold, således at den aftalte pris eventuelt senere kan ændres, eller at overdragelsen kan annulleres, såfremt SKAT ikke er enig i værdiansættelsen.
  • Sørg for, at der ved overdragelse af fast ejendom eller overdragelse af et selskab, der ejer fast ejendom, altid gives en gave, idet dette giver mulighed for at opnå en godkendelse af værdien fra SKAT inden for 6 måneder. Herved suspenderes den almindelige forældelsesfrist på ca. 3,5 år.
  • Hvis du anvender virksomhedsordningen, så overvej at gå ud af virksomhedsordningen i salgsåret, idet dette normalt vil reducere den endelige beskatning.

 

 Mogens Busk

Mogens Busk
Statsautoriseret revisor, Deloitte Tax
mbusk@deloitte.dk
40 10 51 49