14. sep 2018

Hvad gør man, når udlejningen ikke længere går ad sig selv?

”Boligpanikken aflyst – aldrig har det været så let at finde studiebolig i Aarhus”(1). Sådan lød en overskrift i Aarhus Stiftstidende i august måned.  Og der er meget der tyder på, at der er noget om snakken. Aarhus kommune besluttede for tre år siden i et budgetforlig, at der over de kommende år skulle opføres 3000 nye ungdomsboliger i Aarhus. Sideløbende har mange private bygherrer i stor stil også valgt at bygge studieboliger i Aarhus gennem de senere år. ”Fra 2014 til 2017 blev der opført 2.484 private lejligheder med et eller to værelser i Aarhus. Alene i 2017 blev der opført 644 små lejligheder” (1)

Oversigt _boliger _aarhus 

Kilde: Aarhus Kommune

Så selvom der hvert år kommer 12.000 nye studerende til byen, så er der sket et markant skred i udbuddet af studieboliger, som påvirker udlejningssituationen mærkbart.

Den udvikling oplever vi også hos Dansk Administrationscenter. Vi administrerer bl.a. en ejendom i Brabrand (Hejredalsparken) med 128 delevenlige boliger, hvor der bor en høj koncentration af studerende. Lad os bruge denne ejendom som case her.

”For første gang i 25 år, bortset fra en kort overgang under finanskrisen, oplever vi, at udlejningen ikke går mere eller mindre af sig selv” forklarer ejendomsinspektør Niels Aage Eriksen, og fortsætter ”Selvom boligerne i Brabrand ligger udenfor Ringgaden, så har vi stort set aldrig haft udfordringer med at leje ud til studerende, som ellers ofte har et krav om, at deres bolig skal ligge 100% centralt”. Allerede tidligt i foråret 2018 begyndte vi så småt at mærke en træghed i udlejningen, som fik os i tænkeboks for at udvikle nye initiativer målrettet denne ene ejendom.

Først og fremmest tog vi udgangspunkt i ejendommen, dens beliggenhed og beskaffenhed i det hele taget, for at komme nærmere på dens kvaliteter og på dens potentielle målgruppe. Vi tog derfor fat i nogle af ejendommens beboere for at blive klogere på, hvad de synes om at bo der. Nogle af hovedpunkterne i den lille analyse omfattede:

  • Attraktiv pris
  • Store, lyse rum
  • God indretning, bl.a. velegnet til dele-lejlighed
  • Stor altan med sol hele dagen
  • God beliggenhed ift. motorvej, by og institutioner
  • Godt og trygt nærmiljø
  • Gode indkøbsmuligheder (City Vest, Bazar Vest)
  • Stor fælles græsplæne
  • Grønne områder tæt på (Brabrand Sø, Hasle Bakker)
  • Gode parkeringsforhold

Disse kvaliteter sammenholdt med det faktum, at studerende generelt lægger stor vægt på postnummer 8000 og stort set aldrig skeler mod 8220 gjorde, at vi igangsatte en målrettet markedsføring af ejendommen mod unge studerende med det formål at brande ejendommen Hejredalsparken som et attraktivt alternativ til Aarhus Midtby.

Vi startede med at få udviklet et logo og en hjemmeside for ejendommen:

 Logoer Final1 01

Logoet omfatter dels hjemmesidens navn: hejredalsparken.dk samt en undertitel ”Lejligheder i Aarhus”. Grundlæggende for strategien var nemlig at udvide folks opfattelse af hvad Aarhus er. ”Når man med bus kan komme til Aarhus C på 10 min, eller på cykel på 25 min, så mener vi, at man godt kan betragte området som en del af Aarhus” som ejendomsinspektør Niels Aage Eriksen udtrykker det.

”Formålet med at udvikle en hjemmeside til ejendommen var, at give det en særstatus og dermed mulighed for at adskille det fra andre ejendomme” fortæller kommunikationsansvarlige Dorthe Kidmose Mølby og uddyber ”På hjemmesiden har vi valgt at præsentere lejlighederne og ejendommen med en klassisk skriftlig beskrivelse. Men vi har også lavet en videopræsentation, og vi har beskrevet og illustreret nogle af ejendommens beboere. Vi har derudover udstyret Hejredalsparken med et pay-off: ”Vi har boligerne. Kom med din hverdag”, som udtryk for, at i Hejredalsparken er der rum og plads til hvad en hverdag måtte indehold. Alt det har vi gjort, fordi vi er klar over, at der skal noget til for at konkurrere med midtbyens boligtilbud”.

 Hejredalsparken Web

”Vi oplevede tidligere, hvordan det var relativt nemt at få potentielle nye lejere til at komme til en fremvisning i Hejredalsparken, og når først lejligheden var fremvist, var den også tit lejet ud efterfølgende” fortæller ejendomsinspektør Niels Aage Eriksen ”Men i kraft af det stigende udbud mærker vi også en klar tendens mod, at det er sværere at tiltrække potentielle nye lejere til en fremvisning, og lejerne har typisk flere muligheder de skal vælge imellem. Heldigvis har vi stadig en del nye lejere der kommer ”af sig selv”, fordi de kender nogen der bor eller har boet her.”

Vi tror, at mange beslutninger tages foran computeren derhjemme, og derfor skal vi imitere en fremvisning så godt som muligt på skærmen. Det har været målet med den nye hjemmeside.

Med hjemmesiden som fundament er vi nu gået i gang med at synliggøre denne. Dette arbejde omfatter bl.a.:

  • Google og Facebook annoncering
  • Trykte annoncer
  • Flyers og postkort

Vi kan ikke sige, at vi er i mål endnu. Men vi er i gang, og vi udvikler hele tiden på, hvordan vi når ud over rampen, og får bevaret ejendommens gode udlejningsøkonomi.

(1) Aarhus Stiftstidende 16. august 2018