28. sep 2015

Pas på værdien af din beboelsesejendom!

Afskaffelse af trappelejeregulering sætter større fokus på at leje ud til den rigtige leje!

Med indførsel af den nye lejelov per juli 2015 bliver udlejers mulighed for at aftale en løbende fast regulering af boliglejen forringet. Disse faste reguleringer udgør den såkaldte trappeleje, der over en lang periode, ofte over 10 år, på forhånd viser udviklingen i lejen.

Efter ændringer i lejeloven er faste årlige reguleringer i lejen ved udlejning af gennemgribende moderniserede boliglejemål efter §5 stk 2 eller nybyggeri ikke længere muligt.

Den erstattes af en lovbestemt årlig mulighed for regulering af lejen svarende til udvikling i nettoprisindekset. Det skal bemærkes, at ændringen kun sker for lejemål indgået efter 1. juli 2015.

Denne ændring har påberåbt sig stor opmærksomhed, idet trappelejereguleringer på 2-3% har været almindeligt for disse lejemål. Udviklingen i nettoprisindekset har de senere år været lavere (0.9% fra juli 2014 til juli 2015), hvilket har givet grobund for udsagn om, at denne ændring medfører lavere priser på boligudlejningsejendomme.

Men hvordan hænger det lige sammen? En boligudlejningsejendom er at betragte som et investeringsaktiv, hvor de fremtidige betalingsstrømme er afgørende for værdiansættelsen. Anvendelse af afkastmodellen  tager således udgangspunkt i den konkrete fremtidige leje, der kan uddrages af de indgåede lejekontrakter. Det betyder således, alt andet lige, at en aftalt årlig regulering på 2-3% giver et væsentligt pænere cash flow på ejendommen sammenholdt med regulering med nettoprisindekset på dagens niveau på knap 1%. Den professionelle investor behøver ikke anvende større excel-modeller for at konkludere, at det giver to væsentligt forskellige resultater.

Men hvordan skal man således forholde sig til denne ændring som ejer af boligudlejningsejendomme?

Der er umiddelbart 2 væsentlige forhold: 1) Anvendelse af korrekt markedsleje og 2) Eliminering af risici.

Ad1): Det er i dag meget vigtigere end tidligere at anvende den korrekte leje ved udlejning, idet ”tiden” ikke vil reparere herpå! Lejeniveauet bør således ved genudlejning undersøges nøje.

Ad2): Risikoen ved udvikling i ejendommens boligleje bliver fremover reduceret, idet anvendelse af nettoprisindekset må antages at give en mere markedskonform udvikling i lejeniveauet og lavere fraflytningsfrekvens. Det gælder særligt i længere perioder, hvor nettoprisindekset er væsentligt lavere end den alternative trappelejeregulering.

Modsat vil det relative lejeniveau blive fastholdt bedre fremover i perioder, hvor reguleringen efter nettoprisindekset er højere end den aftalte trappeleje. Og i disse situationer vil man opleve en mindre ubalance mellem markedsniveauet og den opkrævede leje.

Det er således vanskeligt at konkludere entydigt, hvorledes de fremtidige reguleringsmuligheder kommer til at påvirke værdiansættelsen. En professionel investor bør dog som udgangspunkt tillægge den lavere risiko en værdi.

Af indehaver Peter N. Andersen, Dansk Administrationscenter

Billede 7