29. jun 2016

Momsregel kan drille ved lejligheder på loftet

Peter Nordentoft

Af advokat Peter Nordentoft, Bech-Bruun, JP Erhverv 31. maj 2016

Momspligten ved salg af nye taglejligheder kan afhænge af, om lejlighederne  er etableret ved ombygning eller tilbygning

I en tid med stigende priser på ejerlejligheder i de større byer, kan det være attraktivt at udnytte loftet på ældre etageejendomme til etablering af nye taglejligheder.

Det kan eksempelvis ske ved, at ejendommens ejer selv omdanner loftet til nye boliger eller sælger loftet til en entreprenør eller ejendomsudvikler, der kan stå for omdannelse og salg af de nye lejligheder. I begge tilfælde er det vigtigt at være opmærksom på de momsretlige forhold, herunder på om et efterfølgende salg af taglejlighederne vil være momspligtigt. Mens salg af fast ejendom som udgangspunkt er momsfritaget, er der momspligt ved salg af byggegrunde og nye bygninger. ”Nye bygninger er både nyopførte bygninger og ældre bygninger, hvor der er udført til- eller ombygning i væsentligt omfang. En ombygning af en ejendom med tilhørende jord anses for at være væsentlig, når omkostningerne til ombygningen udgør mere end 25% af værdien af den ombyggede ejendom. Denne regel gælder også for ejerlejligheder. Når en eksisterende ejendom opdeles i ejerlejligheder, bliver ejerlejlighederne dermed til nye bygninger, omfattet af momspligt, hvis lejlighederne ombygges, og udgifterne til ombygningen overstiger 25%- grænsen. Opdeling betyder derimod ikke i sig selv, at der er etableret nye bygninger.

Også hvor der bygges til, og tilbygningen sælges sammen med den eksisterende bygning, må det vurderes, om omfanget af tilbygningsarbejdet er væsentligt. Hvis en tilbygning sælges separat, vil den nyopførte tilbygning dog blive anset for at udgøre en selvstændig ny bygning, sådan at salgssummen i alle tilfælde skal tillægges moms.

I forbindelse med etablering og salg af nye taglejligheder er det derfor nødvendigt at vurdere, om de nye lejligheder er særskilte tilbygninger, eller om lejlighederne er etableret ved en ombygning af en eksisterende ejendom. Ved afgrænsningen mellem tilbygning og ombygning har Skat i praksis lagt vægt på, om bygningen tilføres nye etagearealer. Opfører man en ny ekstra etage på en ejendom og sælger denne som en eller flere ejerlejligheder, vil der eksempelvis være tale om et momspligtigt salg af en tilbygning.

Spørgsmålet om afgrænsningen mellem tilbygning og ombygning er for nylig blevet behandlet i et bindende svar fra Skatterådet. Det bindende svar blev indhentet af en virksomhed, som af en ejerforening ville købe fællesarealet i tagetagen på foreningens ejendom. Fællesarealet udgjorde 1.500 kvm. og bestod af pulterrum og tørreloft.  Virksomheden ville omdanne dette fællesareal til nye ejerlejligheder med et samlet boligareal på ca. 2.000 kvm. Købet af tagarealet var derfor betinget af byggetilladelse og udstykning. Tagetagen indeholdt i forvejen nogle tagboliger, som ikke indgik i handlen. Samtidig med salget af loftet ville ejerforeningen indgå aftale med virksomheden om dennes udskiftning af taget på hele ejendomme.

Køberen af loftsarealet mente, at salget af de nye ejerlejligheder i tagetagen kun ville blive momspligtigt, hvis den samlede ombygning, inklusiv en forholdsmæssig andel af det nye tag, oversteg 25% grænsen for ombygninger. Køberen henviste i den forbindelse til, at ejendommen samlede areal ikke ville blive udvidet, men at det eksisterende loft blot blev ombygget til boliger.

Skatterådet mente imidlertid, at køberen reelt købte en byggeret fra ejerforeningen, og at salget af de nye ejerlejligheder ville være momspligtigt som særskilt salg af en tilbygning. Med de nye ejerlejligheder ville ejendommen nemlig få forøget sit bruttoareal med 2.000 kvm., og salget ville dermed omfatte et nyt boligareal, som ikke tidligere kunne anvendes til beboelse. De nye lejligheder var derfor tilbygninger og ikke blot en ombygning.