15. dec 2016

Huslejenævnenes arbejdsområde


To timer med boligret ved en juraprofessor en sen eftermiddag kan måske godt lyde lidt som en hård cocktail for de fleste. Ikke desto mindre havde vi til årets sidste (jule)kundearrangement inviteret professor og huslejenævnsmedlem Hans Henrik Edlund til at give os en grundig indføring i hvordan huslejenævnene arbejder.

Det skulle vise sig at blive en ret så oplysende eftermiddag, hvor både kunder og medarbejdere fik et rigtig godt indblik i de rammer huslejenævnene arbejder under. Som udlejer og ejendomsadministrator vil man uvilkårligt støde på sager der kommer i huslejenævnet af den ene eller anden årsag, og denne dag fik vi en sjælden lejlighed til at komme ”bag kulisserne”. Alle kommuner har mindst et huslejenævn, dog har nogle enkelte små kommuner sig slået sammen.
Det giver på landsplan over 80 forskellige huslejenævn. Hvert nævn består af en formand (jurist) og to repræsentanter for hhv. lejer og udlejer valgt for en 4-årig periode. De er selvstændige myndigheder uden nogen overinstans. Det betyder, at der ikke er nogen fælles praksis på tværs af kommunerne. Det er da heller ikke nogen hemmelighed, at der kan være ret stor forskel i nævnenes praksis.

Der er på landsplan ca. 5000 sager årligt, svarende til ca. 1% af alle lejemål (en del lejemål er dog gengangere). De fire områder af huslejenævnenes sager der trækker flest sager er tvister der drejer sig om:

  1. Lejens størrelse og lejeregulering

  2. Depositum og forudbetalt leje

  3. Forbrugsregnskaber

  4. Udlejers /lejers pligt til renholdelse og vedligeholdelse,- herunder lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning

Langt de fleste sager handler om huslejens størrelse, og det var også det emne som Hans Henrik Edlund derfor  valgte at bore rigtigt godt ned i. Det er samtidigt også et område der er ret komplekst, og samtidigt virkelig væsentlig at have styr på, når man skal fastsætte sin husleje.

De enkleste lejemål er lejemål i uregulerede kommuner. I disse kommuner gælder nemlig udelukkende lejelovens regler, og de er relativt enkle. Her skelner man mellem 2 typer af lejemål, og praksis for lejefastsættelsen i disse er ret tæt på hinanden. Hvis du er i tvivl om din ejendom er i en ureguleret kommune, kan du tjekke det her: http://gi.dk/Oekonomi_og_raadgivning/Sider/Kommuneoversigt.aspx

Det bliver straks mere kompliceret i regulerede kommuner, som fx Aarhus og de fleste andre store og større byer. Her er det boligreguleringsloven der gælder, og den er langt mere kompleks. Det er ejendomstypen, der er afgørende for huslejefastsættelsen. Der kan være tale om 3 typer af leje: omkostningsbestemt, det lejedes værdi samt markedslejen. Et lejemål der er omkostningsbestemt kan afgøres ret enkelt. Anderledes besværligt er det, når det er det lejedes værdi eller markedslejen der er gældende. I disse tilfælde skal nævnene finde tilsvarende lejemål for at kunne træffe en afgørelse. Det er her det bliver vanskeligt og her, hvor det også oftest er svært at blive enige i huslejenævnet. Ejendomstyperne er opdelt i 5 typer:

  1. Ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder pr. 1/1 1995

  2. Gennemgribende moderniserede lejemål

  3. Ejendomme med 6 eller færre lejligheder pr. 1/1 1995 – ”småhuse”

  4. Ejendomme med 80%+ af bruttoarealet anvendt til erhverv pr. 1/1 1980

  5. Lejemål hvor man kan fravige lovens lejefastsættelsesregler

Sidstnævnte lejemål er typiske nyopførte lejemål, nyopførte taglejligheder, erhverv omdannet til bolig. I disse lejemål gælder markedslejen, og man kan her frasige sig de almindelige huslejeregler, men det skal man huske at indføre i sin lejekontrakt. På landsplan omhandler ca. 10% af alle sager om huslejetvister i småhuse, og dette faktum fik Hans Henrik til også her, at give en lang række eksempler på de særlige forhold, der her gør sig gældende. Og man skal altså være godt inde i reglerne for overhovedet at vide om et småhus er et småhus. Det er netop ikke ejendommen, som den ser ud i dag der er afgørende, men ejendommens status i 1995. Var der fx dengang et baghus, tæller det med selvom det for længst er revet ned. Var det dengang en andelsboligforening, så gælder igen andre principper, idet en andelsforening med 70 lejligheder kan bestå af kun 2 lejemål. Han hæftede sig desuden ved det paradoksale i, at huslejenævnene ikke arbejder ud fra samme principper for sammenligningsgrundlag som boligretten og landsretten gør. Derfor vil boligretten ofte omstøde nævnsafgørelser, og det lagde Hans Henrik ikke skjul på, at han synes er noget værre rod.

Den sidste del af foredraget omhandlede nogle af de ændringer den nye lejelov har ført med sig. Der er som bekendt indført et krav om obligatorisk indflytningssyn. En af de kvaler dette har medført for udlejer er lovens krav om, at lejer skal have udleveret en synsrapport straks synet er udført. Her kunne Hans Henrik glæde os alle med, at Ministeriet med en ny vejledning netop har foretaget en kovending i den sag. Som udlejer er det ikke længere nødvendigt at have en trådløs printer med under armen til flyttesynene, nu er det nemlig blevet tilladt at aftale med lejer, at rapporten fremsendes elektronisk.

En anden væsentlig ændring af lejeloven vedrører udlejers istandsættelseskrav. Det er nu ikke længere muligt som udlejer at kræve nyistandsættelse ved fraflytning.  Lejer skal nu nemlig kun betale for påkrævet vedligeholdelse. Her kommer det altså til at handle om, hvornår det trænger til vedligeholdelse. Der har endnu ingen sager været i Århus Nordre huslejenævn, simpelthen fordi loven stadig er så ny. Men han forudser, at der vil komme mange sager på dette område, hvor man skal ind og vurdere, hvad der er påkrævet ”skal en væg males når der er skruehuller i den, og er det nok kun at male den ene væg i stuen?”, som han siger. Indflytningssynene bliver altså ekstremt vigtige, når man som udlejer skal kunne godtgøre at vedligehold er påkrævet. Hans Henrik anbefaler ekstrem god dokumentation og beskrivelse her.

Der var undervejs rigtig god spørgelyst, og der blev åbnet op for spændende debatter. Der blev fx diskuteret, om der overhovedet skulle være boligregulering, som der ikke er i hverken Norge eller Sverige. En politisk varm kartoffel som ingen hidtil har haft modet til at gøre noget ved.

Efter foredraget blev der skuret op for julehyggen. Vores Kristas populære julegløgg blev serveret, og der blev lejlighed til at snakke lidt med hinanden på kryds og tværs.

 

Samtale

   
 Hans Henrik Edlund DØR  

Professor Hans Henrik Edlund har, udover sin universitetskarriere, en lang erfaring som forfatter og formand i flere huslejenævn.

 

Ejendomsservice - se hvad vi kan tilbyde
Fordi ejendomme er mere end mursten