19. dec 2016

Højesteret: Glemt orienteringspligten? - ingen betydning ved genudlejning

En udlejer kan inden genudlejning af en beboelseslejlighed lave en gennemgribende forbedring, jf. boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2. Det giver ofte udlejer mulighed for at hæve huslejen betragteligt, kun begrænset af at den ikke må overstige det lejedes værdi.

Hvis udlejer laver en gennemgribende forbedring, er udlejer, inden han foretager genudlejning, af paragraf 5, stk. 2 forpligtet til at orientere lejerne, så de kan indbringe en evt. sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet. 

Reglen giver ikke mulighed for, at udlejer kan give orienteringen på bagkant.

Hvis en lejekontrakt derfor er indgået, uden udlejer har orienteret lejerne/beboerrepræsentationen, kan lejeren forlange lejen nedsat til den omkostningsbestemte leje med eventuelle forbedringstillæg, som kan være væsentligt lavere end ved en gennemgribende forbedring.

Det har hidtil været uafklaret, om lejers mulighed for at få lejenedsættelse på grund af manglende orientering kun gjaldt ved første udlejning efter forbedringen, eller om det også gjaldt ved alle genudlejninger af lejligheden herefter.

Har medført problem for udlejere

I brede kredse har opfattelsen været, at enhver udlejning af lejligheden efter paragraf 5, stk. 2 var udelukket, indtil orientering var foretaget.

Det har medført et problem for mange udlejere, særligt hvor forbedringer var foretaget flere år tidligere, eller hvor ejendommen har skiftet, da dokumentationen, for at der var foretaget orientering, kan være gået tabt.

Resultatet var, at udlejerne risikerede en væsentlig lejenedsættelse i lejligheder, som opfylder de kvalitetsmæssige krav til at være udlejet efter boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2 - og havde været det igennem en lang årrække med skiftende lejere - alene begrundet i, at det ikke kunne dokumenteres, at lejerne i sin tid var blevet orienteret om at udleje efter bestemmelsen.

Dom minimerer udlejers risiko

En ny højesteretsdom ændrer på dette. Højesteret afgjorde, at orienteringspligten kun gælder ved den første udlejning efter den gennemgribende forbedring - og således ikke ved efterfølgende genudlejninger.

Det betyder, at udlejernes risiko er begrænset til de lejemål, som er førstegangsudlejet efter reglerne i boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2. Lejerne af de lejligheder, som er genudlejet, er derfor afskåret fra at få lejen nedsat med henvisning til den manglende orientering.

Højesterets afgørelse, som er baseret på lovfortolkning og uden at henvise til konkrete omstændigheder, er principiel, og den tidligere usikkerhed på området er nu elimineret.

Kilde: Børsen, Klumme, 7. december 2016

Jesper Bøge Pedersen
Partner, Bech-Bruun

Jesper Bøge Pedersen