05. okt 2016

Energiforbedringer kan give højere leje end det lejedes værdi

Af Jesper Bøge Pedersen, partner i Bech-Bruun

Udføres energirenoveringen samtidig med andre arbejder i ejendommen, bør det overvejes at holde de almindelige forbedringer og energiforbedringer med tilhørende lejeforhøjelsesvarslinger adskilt

I 2014 og 2015 Trådte reglerne om ”Total-økonomisk rentable energiforbedringer” i kraft for hhv. boliglejemål og erhvervslejemål. Formålet med reglerne er at gøre det mere attraktivt for udlejere og lejere at gennemføre energirenoveringer.

Resultatet er, at udlejer ved gennemførelse af energiforbedringer i private udlejningsejendomme kan beregne sig til en lejeforhøjelse, som opgøres efter særligt gunstige regler, og som bevares, selvom lejen samlet overstiger det lejedes værdi eller markedslejen.

Tidligere blev mange umiddelbart rentable investeringer ikke gennemført, fordi der var usikkerhed om, hvem der reelt ville høste frugten af de økonomiske fordele af investeringen.

Det er udlejer, der beslutter, om der skal foretages investeringer i energiforbedringer, men tidligere var det i mange ejendomme alene lejerne, der efterfølgende opnåede en fortjeneste/besparelse på energiregningen og komfortforbedringen i lejemålet.

Samlet betaling må ikke stige

Med indførelsen af reglerne har udlejerne fået mulighed for at gennemføre en lejeforhøjelse med udgangspunkt i samtlige nødvendige omkostninger til energiforbedring uden fradrag for sparet vedligeholdelse og uden hensyn til, at lejen overstiger det lejedes værdi eller markedslejen.

Lejeforhøjelsen er alene begrænset af, at størrelsen på lejeforhøjelsen ikke må overstige det beløb, der svarer til besparelsen, som lejerne opnår.

Det er således hensigten med totaløkonomikravet, at lejernes samlede betalinger til leje og energi ikke forøges.

Reglerne om energiforbedringer er et supplement til de gældende regler om forbedringsforhøjelser og skal håndteres efter to selvstændige regelsæt. Den lejeforhøjelse, som udlejeren opnår ved at gennemføre energirenoveringen, bevares også, efter andre forbedringer bliver gennemført, f.eks. hvis lejemålet bliver gennemgribende forbedret.

Det betyder, at den samlede leje lovligt kan overstige det lejedes værdi eller markedslejen med den lejeforhøjelse, som energirenoveringen har givet anledning til.

Lejeforhøjelsen for energiforbedringerne skal beregnes for sig, og det er væsentligt, at udlejer kan dokumentere udgifterne til energiforbedringerne.

Udføres energirenoveringen samtidig med andre arbejder i ejendommen, bør det overvejes at holde de almindelige forbedringer og energiforbedringer med tilhørende lejeforhøjelsesvarslinger adskilt. I modsat fald kan det være vanskeligt i forbindelse med evt. tvist at dokumentere, hvor udgifterne stammer fra.

Jesper Bøge Pedersen

Jesper Bøge Pedersen, partner i Bech-Bruun

Klumme i Børsen Ejendomme 5. oktober 2016